Сейчас в тренде термин «реновация». Истинная суть реновации – в обновлении территорий, зданий, сооружений с точки зрения соответствия современным стандартам и интеграция в пространство города с сохранением их локальной идентичности. Для крупных мегаполисов реновация – это панацея, которая может избавить город от серой, типовой застройки, от промышленных территорий и зданий в селитебной зоне, от ветхих и диссонирующих зданий в историческом центре, придав им новый вид и наполнив новыми функциями.
Мировой опыт свидетельствует, что проекты реновации имеют свои плюсы и минусы. Самое важное — это найти баланс. Реновация влияет на экономику города и наоборот. Она меняет доходы и занятость, повышает или понижает цены на недвижимость, способствует росту налоговых поступлений. В реновируемых районах изменяются состав жителей и инфраструктура, возникает новый спрос и в целом снижается маргинальность территории.
«Изобретателем» панельного домостроения называют Ле Корбюзье.
Но сама идея многоквартирных зданий для рабочих родилась еще в XIX веке. Строились они из кирпича, имели просторную планировку квартир и в целом различались между собой.
А вот простые геометрические «кубики», вмещающие дюжину небольших квартир, — открытие модернистов. Из-за постоянной нехватки жилья в динамично развивающихся европейских городах начала XX века возникла острая необходимость в разработке новой модели жилищного строительства: массового, дешевого, простого в монтаже.
В 1933 году была принята «Афинская хартия» — важнейший документ в истории современной урбанистики, утвердивший правила, по которым следует строить и модернизировать современные города. В большей степени именно «Афинской хартии» мир обязан появлением панельных домов и спальных районов.
В перенаселенных европейских городах преобладала застройка, характерная для прошлых веков и созданная для богатых горожан. Теперь же необходимо было создать новую архитектуру, вытащить рабочих из темных подвалов без света и воды. Таким образом, в основе идеи панельного домостроения лежала социальная заинтересованность архитекторов, понимавших, что они могут исправить эту ситуацию.
Первые панельные дома были построены в Амстердаме и Берлине в начале 20-х годов XX века. Удивительно, что архитектором был один и тот же человек — Мартин Вагнер.
Рассвет панельного домостроения в Европе пришелся на послевоенный период Разрушенные города европейских стран, столкнувшись с жилищным кризисом, начали активно застраиваться панельным жильем. Панельное домостроение выполняло важную социальную функцию: оно обеспечивало население наиболее доступным жильем.
Во Франции воплощались идеи Ле Корбюзье, в частности был реализован проект «Жилой единицы» в Марселе и ее варианты в других городах. Именно этот проект и стал прототипам советских хрущевок. Но уже после войны, в 1950-х - начале 1960-х годов, окраины французских городов начали активно застраивались панельными домами.
В СССР эксперименты с панельным домостроением началось в 30-е года ХХ в. Одним из первых домов данного типа был так называемый «Ажурный дом». Высокие потолки (3.2 м.), украшенный рельефами фасад, ажурные балконные решетки, которые скрывают весь хлам на балконе. Единственное, чем он похож на хрущевки — совмещенный санузел и меленькие кухни и то потому, что по задумке архитекторов, жильцы должны были заказывать еду в кафе, расположенных не первых этажах.
Увы, Вторая мировая война помешала данной серии домов стать массовой. В 1955 г. вышло знаменитое хрущевское постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» и облик государства на многие годы вперед был предопределен.
Первые хрущевки и беда нынешних властей (обосновано) появились в 1957 г. в в 9-м экспериментальном квартале Новые Черемушки (Академический район Москвы). В микрорайоне с четырехэтажными домами появились большие и тихие дворы с фонтанами и озеленением, школа, детский сад и ясли, магазины и кинотеатр; квартиры жильцам предоставлялись вместе со встроенной мебелью.
Но оказалось, что такое жилье стоит не так уж и дешево. В массовое строительство пойдет более простая серия «К-7». В дальнейшем дома этой серии разлетелись по всей стране.
Панельными домами как под копирку застраивали микрорайоны в столицах соцлагеря, а в рекордсмены вышел Берлин: когда пала разделявшая этот город стена, серийные панельки составляли больше половины жилого фонда восточной части.
Самое забавное, что правительство ГДР возводило панельные дома на острове Занзибар. Проводилась ли реновация в этом государстве, нам доподлинно не известно (шутка, не проводилась).
Из Скандинавского панельного домостроения можно выделить шведскую программу «Миллион», реализованная в Швеции в 1965 — 1974 г. для предоставления каждому гражданину жилья по доступным ценам.
Главной задачей авторов программы (хотя и совершенно неудавшейся) была интеграция различных социальных групп путем перемешивания арендаторов на одной территории. Благодаря этой программе появилась компания IKEA, которая продавала компактную мебель для небольших квартир в новостройках.
К 90-м годам панельные здания стали терять свою привлекательность, как по своему внешнему облику, так и по уровню норм проживания, качества коммунального обеспечения и прочего. Происходила маргинализация спальных микрорайонов, застроенных панельками. Хуже всего ситуация была во Франции, где спальный районы застраивались без сопутствующей социальной инфраструктуры и были слишком удалены от центра. С последующим большим притоком мигрантов, эти районы превратились в бедные этнические гетто.
Европейцы поняли, что это может обернуться масштабным социальным кризисом и к концу ХХ века множество зданий было снесено и реновировано, местами данный процесс продолжается до сих пор. При чем сносят лишь те здания, стоимость реновации которых превышает 65% процентов от стоимости нового. В разных странах цифра различаются, но подход верный. Так в Чехии сносят 1% таких зданий, во Франции 3%, в Германии 19%. В итоге, бывшие старые депрессивные территории становятся полноценной частью социальной среды и приобретают свою эстетичность.
Например, знаменитые «Паруса Скампии» (Район Скампия на окраине Неаполя). Неаполитанские власти долго боролись с маргинальной обстановкой в этом районе и в итоге решили действовать радикально. Первые «Паруса» снесли в конце 90-х и начале нулевых. В этом году снесли еще оно здание. А последний «Парус» решили реконструировать и перевести туда мэрию Неаполя. Бывшее гетто и убежище мафии станет новой штаб-квартирой неаполитанской администрации, что позитивно скажется на облике района.
Реновация «по-русски»– снести здания, т.к. «ремонтировать эти дома — все равно что топить деньгами».
Первая программа реновации панельных зданий началась в 90-х годах в Москве. В результате чего было снесено 1698 хрущевок. Согласно запущенной в 2017 году «Программе реновации жилья Москвы» в столице должно быть снесено еще более 5000 домов.
Степень износа планируемых к сносу московских пятиэтажек составляет 40–60%. В ближайшие 15-20 лет износ домов может достичь критического — 65-75%. Это официальная информация с портала стройкомплекса Москвы. По данным газеты «Ведомости» средний износ зданий 40,8%, а ветхих, подлежащих сносу, всего 2%, при этом расположение у домов лучше среднего благодаря развитой инфраструктуре.
Плохое состояние этих строений вызвано не их конструктивными особенностями, а тем, что за ними не было надлежащего ухода. Но эти дома вполне пригодны для реновации в подлинном понимании этого термина. Реконструкция домов имеет целый ряд преимуществ перед их сносом. Во-первых, она обходится в 2—3 раза дешевле, ведь один только снос стоит 15 тыс. руб. за кв. м. К этому следует прибавить затраты на утилизацию отходов, о коррупционной составляющей забывать тоже не стоит (в сети множество статей на тему связи отдельных политиков, лоббирующих программу реновации, с фирмами, занимающимися в той или иной мере этой самой реновацией). К тому же реконструкция домов имеет большой социальный и психологический эффект, позволяет жителям оставаться жить на прежнем месте. Когда в Берлине приступили в реновации панельных домов, были озвучены следующие цифры – себестоимость модернизации 1 кв.м. жилья составляет 270-320 евро, а строительство нового 900-1000 евро. Если бы власти города ставили перед собой цель сделать как легче, то пришлось бы сносить половину восточного Берлина. Но они сделали не как легче, а разумно.
Мировой опыт доказывает состоятельность реновации. Самые яркие примеры в Германии, Нидерландах, Франции.
Среди программ по модернизации панельных домов в Германии можно выделить проект Штефана Форстера «Восточное возрождение», которые были реализованы в городах Халле и Лайнефельде. Основной идеей Штефана Форстера было придание нового имиджа районам панельной застройки путем повышения комфортности и архитектурной выразительности жилья, создание на их месте традиционного немецкого города – сада. Под руководством архитектора были решены основные проблемы всех типовых «хрущевок» прошлого века: совмещенные санузлы, маленькие кухни и балконы, комнаты, в которые не проникал свет. Архитекторы позаботились о том, чтобы новые квартиры стали более просторными и светлыми, что достигалось за счет пристройки дополнительных модулей. В ряде случаев с домами произошли более масштабные перемены — их разделяли на части и превращали в комфортабельные особняки.
Нужно отметить, что подобного рода реновация стала возможна благодаря тому, что старые панельные дома стали пустеть — многие немцы переехали в западную часть страны, кто-то уже умер и население панельных кварталов сократилось. Поэтому архитекторы были вольны экспериментировать с радикальным уменьшением количества квартир, сносом верхних этажей и так далее. Но зачастую немецкие хрущевки просто качественно ремонтируют, так же как и во многих других странах соцблока.
Кстати: опыт Германии по модернизации панельных домов был представлен на выставке в Санкт-Петербурге еще в 2009 году и, похоже, россиян не слишком заинтересовал. Хотя тогда были даны подробнейшие разъяснения и рекомендации. В них, например, точечная застройка высотными зданиями было полностью противопоказано. К сожалению, у нас именно точечная застройка домами от 9 этажей и выше. Объяснить, почему так происходит легко — при колоссальных финансовых затратах на программу реновации власти Москвы хотят отбить свои затраты, поэтому часть квартир в таких домах отдается переселенцам по программе реновации, а часть продается.
При этом стоит сказать, что проекты кварталов под реновацию (новое строительство) выглядят местами весьма неплохо. Но об этом поговорим в следующей части.
Другой яркий пример реновации принадлежит голландским архитектурным бюро NL architects и XVW Architectuur - реновация одного из корпусов жилого комплекса Кляйбург (Kleiburg) в районе Бейлмермеер в Амстердаме. За этот проект архитекторы получили главную европейскую архитектурную награду - премию Миса ван дер Роэ. Проект, получивший премию, предусматривал замену фасадных панелей, замену лифтов, новое освещение наружных галерей и лестниц, перестройку первого этажа, гибкую планировку квартир. Внешне не столь эффектный, проект демонстрирует как уважительное отношение к наследию 70-х, так и виртуозное владение типологией современного массового жилья, где разнообразие становится главным достоинством.
Нельзя не отменить проект французских архитектурных бюро Lacaton & Vassal architectes; Frédéric Druot Architecture and Christophe Hutin Architecture по реновации многоэтажных панельных домов в Бордо. Проект называется Grand Parc Bordeaux. Реновация затронула 530 квартир в трёх социальных домах (15, 15 и 10 этажей), построенных в начале 1960-х годов. Деликатная реконструкция социальных многоэтажек позволила существенно увеличить площадь 530 квартир в трех блочных домах. Квартиры в этих панельных домах были увеличены путем сноса внешних стен, замены их на стеклянные раздвижные двери и пристройки к ним дополнительного пространства — балконов. Новые балконы глубиной 3,8 метра жильцы могут использовать как зимний сад или дополнительную комнату. Кстати этот проект был также удостоен премии Миса ван дер Роэ.
Есть свои удачные примеры реконструкции устаревших пятиэтажек и в России. Один из них на Химкинском бульваре в Москве. В результате реализации проекта площадь дома увеличилась в 2,2 раза, работы велись всего 9 месяцев, себестоимость одного кв. м составила всего 13,6 тыс. руб. (в ценах 2003 года или по тогдашнему курсу, $400), а энергопотребление снизилось на 30—40%.
Другой пример — реновация домов на Ленинском проспекте в Калининграде. Предполагалось сделать фасады хрущевок в ганзейском стиле. Крыши зданий покрыли красной черепицей, фасады украсили высокими фронтонами, а с балконов убрали остекление.
В сети развернулись бурные споры о том имеет ли такая реновация право на жизнь. Наше мнение, что если были проведены работы по ремонту сетей, снижению энергопотребления, перепланировка квартир, то в целом такая реновация возможна. Другой вопрос, почему территорию вокруг «воссозданных» ганзейских домов не привести в порядок? Вечные атрибуты российских городов — провода, заборы, непрезентабельные вывески и такие же ларьки, отсутствие зелени — не добавляют плюсов такой реконструкции, а даже наоборот, превращают ее в фарс и безвкусицу.
Есть удачный пример реновации и в Санкт-Петербурге. Пример мягкой реновации хрущевок — дом на Торжковской улице, 16 в Выборгском районе. Еще в начале 2000-х его решено было в порядке эксперимента капитально отремонтировать по датской технологии — именно так преобразовывали свои типовые панельки сами скандинавы.
Другой проект мягкой реновации был осуществлен в Невском районе, на улице Бабушкина, 117 корпус 1. В силу того, что работы велись в далеком 1996 году, вспоминают о нем сегодня довольно редко. Пятиэтажную панельку 1964 года тогда не только надстроили до девяти этажей, но и полностью обновили внешне, добавив новый кирпичный фасад.
Впрочем, эти примеры относятся к наиболее экспериментальным сценариям мягкой реновации, когда за обновленным фасадом непросто разглядеть бывший панельный дом. Куда более распространен «мягкий» капитальный ремонт — замену инженерных сетей, утепление дома, установка систем энергосбережения, ремонт парадных, кровли, приведение в порядок фасада. Такой путь и дешевле и быстрее. И распространен он гораздо больше, чем примеры капитальной реновации.
Из приведенных примеров видно, что качественное изменение среды возможно и без дорогостоящего сноса и строительства пресловутых многоэтажек. Остается надеяться, что программы реновация запущенные у нас выйдут на правильный путь. Когда человека окружает безликая среда, из него точно не вырастет хороший гражданин.
Войти
